Переустройство жилого помещения

Переустройство жилого помещенияСобственники квартир часто переустраивают принадлежащие им помещения, но не всегда задумываются о юридической стороне данного вопроса.

На самом деле несогласованное переустройство жилого помещения является незаконным; такая деятельность должна быть согласована с соответствующими инстанциями.

О том, что такое переустройство квартиры и как осуществить это правильно, расскажем далее.

Суть понятия, законодательные нормы

Статья 25 Жилищного Кодекса РФ определяет переустройство как установку, замену или перенос инженерных сетей, сан-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в техпаспорт жилого помещения.

Перепланировка и переустройство: в чём разница? Чтобы понять отличия, вновь обратимся к Жилищному Кодексу. Под перепланировкой в ст. 25 ЖК РФ понимается изменение конфигурации жилплощади, требующее внесения изменения в техпаспорт.

Т.е. при перепланировке строят или разрушают стены, чего не делают при переустройстве. И в том, и в другом случае не допускается нарушения устойчивости и прочности, а также эксплуатационных и иных характеристик здания.

При перепланировке помещения разрушают или строят стены, разделяют или объединяют комнаты и квартиры; в этом и состоит ключевое отличие от переустройства, при котором изменяют электрическое, инженерное или техническое оборудование.

Виды переустройств

Вышеуказанная статья Жилищного кодекса, а также п. 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилфонда» предусматривают следующие виды переустройств:

    Виды переустройств
  1. Замену сантехники и инженерного оборудования.
  2. Переустановку газовых, отопительных или сантехнических приборов (за исключением переноса радиаторов на балконы или лоджии.
  3. Переоборудование кухни или санузла.
  4. Замену газплиты электроплитой.
  5. Установку или замену оборудования, повышающего потребление воды или электричества.
  6. Демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей, если при этом сохраняются прежние стояки.

При переустройстве квартиры запрещено:

  1. Делать проёмы, ниши, отверстия в колоннах и стойках, диафрагмах и стенах-пилонах.
  2. Перекрывать естественную вентиляцию.
  3. Проделывать штробы в стеновых швах панелей (например, для проводки или труб).
  4. Закрывать доступ к выключающим устройствам или инженерным коммуникациям.
  5. Создавать оконные проёмы в несущих стенах.
  6. Увеличивать жилплощадь за счёт подсобных помещений.
  7. Строить кирпичные печи.
  8. Замуровывать трубы (газовые и центрального отопления).
  9. Выполнять переустройство, нарушая противопожарную безопасность.

Согласование переустройства в 2020 году

Все изменения по переустройству жилого помещения необходимо согласовывать ещё до начала переоборудования. Кем осуществляется согласование? Этим занимаются специальные комиссии, которые создаются при жилищных инспекциях районов и муниципалитетов.

Планируя любые работы по переустройству своей квартиры, учитывайте вышеуказанные ограничения и запреты. Перед началом проведения работ в квартирах обратитесь в Инспекцию по надзору за переустройством помещений в жилых домах (ИНПП).

Все разновидности работ по переустройству жилья требуют внесения изменений в техпаспорт жилого помещения.

Чтобы получить разрешение на переустройство, необходимо предоставить следующие документы (ст. 26 ЖК РФ):

    Согласование переустройства в 2020 году
  • заявление о согласовании переустройства квартиры в жилом доме (по форме №160-ФЗ 23.07.2008);
  • письменное согласие всех собственников квартиры;
  • проект переустройства, изготовленный и оформленный в установленном порядке (в 2 экземплярах);
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемую жилплощадь;
  • заключение местного органа по охране памятников архитектуры о допустимости проведения переустройства (если здание, в котором находится переустраиваемая квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, выполняющий процедуру согласования, не вправе требовать предоставления других документов, кроме вышеперечисленных.

Заявителю выдаётся расписка в получении документов с описанием их перечня и даты получения. Решение о согласовании или об отказе принимается в течение 45 дней со дня предоставления документов.

Требования к проекту переустройства

Проектирование — один из ключевых моментов строительства. В проекте учитываются все особенности квартиры и дома, а также нормативные требования.

Первоначально составляется эскизный проект. Затем на его основе создаётся рабочий проект, над которым трудятся строители, стараясь в точности осуществить задумки заказчика и эскиз проектировщика.

Когда подготовлены точные документы и чертежи, строители могут начинать воплощать все идеи по переустройству в жизнь.

Рабочий проект — это документ, изготовленный инженерами проектной организации, которая имеет допуски к выполнению различного рода проектов. Без этого документа согласование переустройства и регистрация недвижимости невозможна.

Рабочий проект обычно включает:

    Требования к проекту переустройства
  1. Обложку. Здесь содержится информация о компании, выполнившей проект, дата создания проекта, его название, адрес.
  2. Титульный лист с подписями и печатями лиц и организаций, изготовивших проект.
  3. Лист общих данных. На этом листе отражён перечень чертежей, представлена опись прилагаемых документов, планов и допусков.
  4. Пояснительное письмо и план до переустройства. Здесь отражено текущее состояние квартиры и планируемое изменение.
  5. План после переустройства. В этом разделе обозначены внесённые изменения и технические данные переустроенного жилья.
  6. Схемы гидроизоляции и экспликации. Данный раздел необходим только при изменении полов и переустройстве скрытых коммуникаций.
  7. Водоснабжение и канализация. Требуется при переустройстве кухонь и санузлов.
  8. Допуск от СМО.
  9. Фотомонтаж. Завершает проектный документ графическое оформление проекта.

Срок изготовления проекта: от 2 дней до 2 месяцев.

Проект обязательно согласовывается с надзорными органами (Газовой инспекцией, ГосПожНадзором, Управляющей Компанией) в виде договоров. С проектной организацией заключается договор на авторский надзор. Это нужно для того, чтобы инженер, разработавший проект, подписал Акт на скрытые работы.

Акт на скрытые работы — обязательный документ, без которого невозможно внести изменения в поэтажный план БТИ и снять переустройство с контроля.

Как узаконить переустройство квартиры?

Переустройство квартиры будет признано самовольным, если оно не было согласовано с ИНПП и другими органами.

Существует 2 варианта узаконивания несогласованного переустройства:

  • административный;
  • судебный.

Как узаконить переустройство квартиры?Административный порядок согласования предусматривает прохождение тех же этапов, что и при обычном получении разрешения на переустройство, а именно:

  1. Нужно обратиться в жилинспекцию.
  2. Предоставить указанный выше пакет документов, включая проект.
  3. Получить решение о согласии или отказе (в течение 45 дней).

Если не удалось провести согласование в административном порядке, то нужно обратиться в суд с иском об оспаривании решения об отказе. К заявлению прикладываются документы, решение об отказе и чек об оплате госпошлины.

Суд рассматривает дело в течение 1 месяца. На заседании суда нужно доказать, что выполненное переустройство не нарушает права и интересы других жильцов дома и строительные нормы.

Суд может назначить проведение строительно-технической экспертизы, за которую придётся платить истцу. С решением суда нужно обратиться в БТИ для внесения изменений в технические документы.

Каковы могут быть последствия самовольного переустройства?

В ст. 29 ЖК РФ указано, что самовольным признаётся переустройство жилого помещения, проведённое без согласования с ответственными за это органами или с нарушениями проекта.

Ответственность за данное правонарушение предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда.

Помимо того, в ст. 29 ЖК РФ указано, что нарушителя, выполнившего переустройство самовольно, могут обязать привести квартиру в прежнее состояние.

Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может принять одно из таких решений:

    Каковы могут быть последствия самовольного переустройства?
  1. Продать квартиру с торгов; выплатить собственнику вырученные от продажи средства, при этом вычесть с него расходы на исполнение решения суда; возложить на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние.
  2. Расторгнуть договор соцнайма с нанимателем переустроенного жилого помещения; возложить на собственника обязанность по приведению жилплощади в прежнее состояние.

Если будет доказано, что самовольное переустройство не нарушает права и законные интересы других жильцов, не создаёт угрозу их жизни или здоровью, суд также вправе принять решение о сохранении квартиры в переустроенном состоянии.

Итак, у собственника квартиры есть возможность улучшить своё жилое помещение за счёт переустройства. Но при выполнении таких мероприятий нужно соблюсти все законодательные нормы и правила.